致邦律師解讀《南京市住宅物業管理條例》

作者：方湘子

  《南京市住宅物業管理條例》將于2016年7月1日起施行。南京市人大常委會采用創新模式，首次在全國范圍內公開招投標，選定第三方組成專家團隊起草條例文本。本人有幸兩次受邀參加南京市人大組織的條例草案專題研討會，全程關注條例的起草修訂過程。現從律師實務的角度就該條例涉及的主要熱點問題作一解讀。

熱點之一：首次引入第三方評估機制

  由于服務的無形性，實務中業主與物業服務企業因物業服務質量產生爭議時沒有統一的評價標準，法院通常也是依據雙方舉證予以酌定。本次立法首次引進第三方評估機制，以期借助評估機構專業的評價盡可能使物業服務可量化。條例規定，根據不同的物業管理階段，可以分別由業主自治組織、建設單位或物業服務企業提出委托，對于物業項目交接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動委托物業服務第三方評估機構進行評估。物業服務第三方評估機構應當依照法律、法規和合同約定提供專業服務，出具真實、客觀、全面的評估報告。例如在前期物業服務階段，如果對建設單位選聘的物業服務企業的服務質量不滿意，已交付使用物業業主總人數百分之十以上的業主可以要求建設單位委托物業服務第三方評估機構對物業服務企業的履約情況進行評估。經評估物業服務不符合履約標準的，建設單位可以按照合同約定更換物業服務企業，或者要求物業服務企業限期整改。

  第三方評估機制是本次創新性的管理制度，可以借鑒北京市第三方評估機構管理辦法，使該制度在南京能夠落地并有效實施，為法院審理類似糾紛提供有益參考。

熱點之二：賦予建設單位更多責任

  其一，前期物業管理階段，建設單位依照法律、法規規定的程序通過招標、投標選聘前期物業服務企業，簽訂前期物業服務合同，還應承擔監督物業服務企業履行前期物業服務合同的義務。建設單位在物業買受人購房時簽署的臨時管理規約中應載明建設單位履行監督物業服務企業服務質量的義務、建設單位對物業服務企業服務質量的評估標準和評估辦法、建設單位更換前期物業服務企業的條件等。

  其二，業主大會成立過程中，建設單位除了啟動程序，向街道辦事處或鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料外，條例規定建設單位還應當在辦理房屋所有權初始登記之前，將首次業主大會會議籌備經費交至街道辦事處（鎮人民政府）設立的專用賬戶，供業主大會籌備組使用。

  其三，建設單位在房屋產權初始登記之前，應當按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金（不同于“住宅專項維修資金”），作為物業保修期內維修費用的保障。物業保修金實行“統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管”的原則，由市、區物業管理行政主管部門指定的機構統一管理。物業保修金交存期限為五年，在此期間，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業保修金中列支。交存期內實行“多退少補”的原則保障資金使用。

  加大建設單位的責任正是為改變前期物業服務階段的不規范行為，減少由于建設單位的遺留問題致使業主與物業服務企業的矛盾。

熱點之三：物業區域分立合并得聽業主意見

  《江蘇省物業管理條例》第二章對物業管理區域作了專章規定，物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則，綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、社區布局、社區建設等因素確定。條例對此作出細化規定，物業管理區域需要分立或者合并的，應當形成區域調整方案，對調整后物業管理區域的道路、綠地、共用部位和共用設施設備的使用、維護等作出規定。需要分立的，應當分別經擬新設立的物業管理區域專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意；需要合并的，應當分別經原物業管理區域專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意。此條規定對于分期開發交付的項目的物業管理區域調整具有一定的指導意義，如涉及物業區域分立或合并的，業主有權依法發表意見。

熱點之四：財務審計監督促使財務透明

  住宅小區涉及資金問題相對敏感，物業服務企業退出項目后爭議較大的也是財務資金問題。本次條例對于財務公開及審計問題予以進一步細化，如業主對住宅專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營所得收益、業主大會和業主委員會工作經費的收支情況有異議的，可以要求查詢有關財務賬簿；經已交付使用物業專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業主提議，業主大會應當按照業主大會議事規則，委托會計師事務所進行審計并將審計報告通報全體業主。對任期和離任的業主委員會委員是否進行經濟責任審計，應當在管理規約和業主大會議事規則中約定。

  此條規定嚴格要求業主委員會或者物業服務企業應當建立規范的財務管理制度、公開費用使用情況，妥善保管會計憑證、會計賬簿以及其他與財務收支有關的資料，不得轉移、隱匿、篡改或毀棄財務資料，否則將承擔相應的法律責任。

熱點之五：不交物業費與業主個人信用

  業主不交納物業費須經過法定程序后可能影響個人信用。條例規定，業主欠交物業服務費用、公共水電分攤費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，才可能會按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。

  實踐中，業主拒絕交納物業費原因多樣，例如房屋質量問題、對物業服務不滿意等，在此建議業主可以通過合法途徑向合同相對人提出主張。如果物業服務企業管理不當侵害了其合法權益的，應當及時通過訴訟主張權益，避免錯過法定的維權時效。

熱點之六：細化物業交接查驗程序

  其一，建設單位與物業服務企業的交接。條例規定，物業服務企業承接物業前，應當與建設單位按照合同約定共同對住宅物業管理區域內的物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收，并邀請物業所在地的區域物業管理行政主管部門參加。物業承接查驗后，建設單位應當與物業服務企業簽訂物業承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。此條規定，對于規范建設單位與物業服務企業的交接行為，厘清責任，有利于解決日后因房屋可能存在隱蔽工程的質量問題而發生的爭議。

  其二，物業服務企業退出時的交接。物業服務企業退出物業管理項目時，應當按照規定和合同約定辦理移交手續，并按規定移交資料。物業服務企業與業主委員會或者其委托的新選聘的物業服務企業辦理交接的，交接各方應當對物業管理區域內電梯、消防、監控等共用設施設備的使用維護現狀給予確認，并報物業所在地的街道辦事處備案。如電梯、消防、監控等共用設施設備無法正常使用的，原物業服務企業應當修復或者承擔相應責任。物業服務合同依法解除或者終止后拒不撤出物業管理區域，撤出時未按照規定辦理交接手續，或者未按照規定移交資料，造成物業管理混亂的除承擔相關行政處罰外，還將面臨民事賠償責任。

熱點之七：公共維修資金新規定

  公共維修資金的審批使用也是物業管理中的難點問題。條例對此作出新規定，即建設單位未提出成立業主大會書面報告之前，住宅共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造的，應當由建設單位承擔維修責任；如建設單位已經按照規定提出成立業主大會書面報告但業主大會尚未成立期間，需要動用住宅專項維修資金的，物業服務企業應當提出維修實施方案，經全體共用部位業主依法討論通過后，由住宅專項維修資金管理部門劃轉核準的資金。

  如發生危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，如電梯故障、消防設施故障、供水等需要立即進行維修、更新和改造的，業主委員會、或物業服務企業可以憑應急維修工程項目說明、維修工程實施方案，向住宅專項維修資金管理部門提出資金使用申請，管理部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起二個工作日內完成審核，極大地提高了審批效率。

  本次條例的出臺在南京市物業管理發展史上具有里程碑意義，物業管理事關市民切身利益，上述一點梳理希望對物業管理領域的執法工作者、從業人員及業主正確認識及使用條例有所幫助，同時期待這部法規能夠真正為解決住宅物業管理矛盾糾紛提供法律依據，切實維護各方主體的合法權益。

                                                                             （編輯：楊靜  校對：何招燕）