【致邦原創】對房地產開發公司商品房“已使用”的理解錯誤系列說

文| 王馨

編| 金卉

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《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國稅發[1986]90號）頒布于1986年9月15日，是我國目前房產稅的主要征稅依據和具有最高法律效力的位階規范。后期出臺了一些規范性文件對此進行了細化和補充，但還是出現了很多爭議。

《關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發【2003】89號）第一條 關于“房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發公司而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅”。

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該如何解釋“已使用或出租、出借的商品房”，特別如何理解和確認為“已使用”，現實中爭議頗大，觀點較多。本文將列舉“產權登記說”和“固定資產說”兩個錯誤觀點。

產權登記說認為，只要房屋登記在房地產開發公司名下則視為房地產公司已經開始使用該房產，依據國稅發[2003]89號文件規定計征房產稅。

產權登記是《不動產登記條例》中的概念，該條例第二條“不動產登記，是指不動產登記機構將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為，本條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物”。不動產登記是為了保護權利人合法權益，實現物權保護的一種重要方式。

稅法與行政法、民法屬于統一法律體系中的不同部門法，遵循統一的法的基本價值和原則精神，但稅法則表現出更多的獨立性。在稅法沒有規定產權登記即為“房產已使用”的前提下，生搬硬套民法概念來解決稅法的問題，犯了常識性邏輯混亂的錯誤。

碰巧，近日筆者的同事接到售樓處電話，通知其來取辦理個人產權證的必備資料。取來細看，則為一本《中華人民共和國不動產產權證書》，該不動產權利人清晰寫著“某房地產開發有限公司”。由此可見，在筆者同事去辦個人不動產產權證之前，該房屋一直登記在房地產開發有限公司名下，房地產公司的每套房屋都是先登記在房地產公司的名下，然后再轉到購買者名下。按產權登記說的觀點，只要登記在房地產開發公司名下視為使用，計征房產稅，房地產公司豈不是繳了冤枉稅？在實務工作中，此情形也是無需繳納房產稅的。

可見，無論從法律的解釋，還是實務的操作，“產權登記說”的觀點顯然是站不住腳的。