點擊數：1092 時間：2018/06/12
二手房是相對于（新房）商品房而言，指房地產開發商開發經營用于銷售的房屋（商品房）之外的其他房產。二手方買賣交易流程復雜，交易額巨大，且買受人信息與房源信息不對稱，故通常買賣雙方通過房產中介進行交易。由合法的房產中介撮合交易、協助買賣雙方辦理相關手續，可以避免常見的法律風險，然而，房產中介畢竟不是專業的法律服務機構，對于重大法律風險的識別與防范缺少理論和實務支撐。筆者作為主要從事房地產與建設工程法律事務的法律服務者，現根據實務中日常代理二手房買賣的案例，結合相關規定，特此提示廣大購房人在購買二手房時應注意的相關事項：
一、注意核實是否存在房產登記簿未列明的房屋共有權人，并要求全部的共有權人共同簽字同意出售房屋。
通常而言，房屋所有權人以房產登記為準，但有些情況下，房屋可能存在共同共有或按份共有的情形，且并非所有的共有權人均會登記在登記薄上，例如，夫妻關系存續期間，以其中一方名義購買的房屋，雖然登記為一個所有權人，但實際上是夫妻雙方共同共有，其中一方無權單獨處分。未登記的一方如果以未經其同意為由拒絕出售房屋，容易引發糾紛，尤其在房價大幅上漲的時候。還有諸如夫妻一方死亡遺產未分割的情形下存在的房屋共有的情形等，都要予以注意。
二、注意關于戶口遷移的違約責任需要明確約定。
二手房買賣合同雖然通常都有關于戶口及時遷移的約定，但是對于不能及時遷移的違約責任通常都未予以明確。實務中，在房價上漲過程中引發的糾紛，賣房人要求未能滿足的情況下，一般都采取拖延遷出的手段，尤其是買房人為孩子上學而購買的學區房，更是容易引發糾紛，如果合同未明確約定不及時遷移戶口的違約責任，對于購房人明顯不利。
三、關于稅金的約定應當明確。
實務中，很多情形下都約定由買房人承擔全部稅金，賣房人的契稅、所得稅等均由買房人承擔，即賣房人所得為“凈得價”。如此約定，只要是雙方的真實意思，對雙方均發生法律拘束力。但是，由于現行法規（南京市）允許賣房人選擇按照房屋總價的1%或者買賣房屋所得的20%繳納所得稅，因兩種方式繳納的納稅額可能差距很大，故賣房人在房價快速上漲引起心態失衡，在無理要求得不到滿足的情況下，可能會惡意選擇多繳稅金的方式一對賣房人“懲罰”（筆者代理的案件中有這樣的實例）。因此，在約定賣房人所得為“凈得價”時，應明確約定繳納所得稅的具體繳納方式及稅率。
四、注意主動了解和詢問是否“兇宅”、房屋是否有其他重大缺陷。
“兇宅”的價格比正常房屋價格明顯降低，且為部分人群所不能接受，因此，是否屬于“兇宅”，對于雙方是否能夠達成一致意思表示以及房屋的價格構成重大影響，根據誠實信用原則，所售房屋如果屬于“兇宅”，出賣人應當主動告知，否則，對于買房人極不公平。那么，如果出賣人未主動告知，合同簽訂后，買房人是否可以要求撤銷合同呢？
《江蘇高院關于審理房地產合同糾紛若干問題的解答》關于“兇宅”買賣如何處理的答復：買受人以市場價格購買房屋，該房屋曾出現自殺、謀殺等非 正常死亡事件，經買受人詢問，出賣人對此未作披露的，構成欺 詐，買受人有權予以撤銷。從該答復的文義來看，買受人須在主動詢問出賣人未披露的情況下，方才有權予以撤銷，言外之意，如未經主動詢問，則無權予以撤銷（注：對此筆者持異議）。本條答復實際上是減輕了出賣人的誠實信用義務，加重了買受人審慎義務，應引起買房人的足夠重視，建議簽訂合同時應以適當的方式詢問房屋是否“兇宅”并保留相關詢問的證據。同樣，對于房屋是否存在白蟻、存在難以修復的滲漏水等重大缺陷，為避免發生糾紛時處于不利地位，買房人也應主動詢問。
總之，購買二手房對于一個普通家庭來說是一件大事，首先是應通過合法的中介機構進行買賣，最好不要為了省錢而選擇“私下交易”，其次，對于筆者提及的上述法律風險應高度重視，必要時可以委托專業的律師協助審查合同及交易流程，以盡可能避免發生重大風險。
作者簡介：江建華律師 江蘇致邦律師事務所高級合伙人、建筑與房地產業務部部長、國家一級建造師。
供稿：建筑與房地產業務部 江建華 編輯：湯大好